观点网2025年，正值华侨城成立40周年，其在8月29日披露了2025年半年度报告。
在房地产行业深度调整与文旅市场复苏分化的复杂环境下，这家曾经以“旅游+地产”双轮驱动为特色的央企开发商，交出了一份营收与利润承压但现金流显著改善的中期答卷。
面对复杂的市场环境，在2024年度股东大会上，华侨城提出变“被动”为“主动”，核心在于抗风险、防爆雷，保证企业先“活下来”，再寻找新的机会。
业绩分化
中报显示，2025年上半年华侨城实现营业收入113.17亿元，较去年同期的230.11亿元同比下降50.82%；归属于上市公司股东的净利润为-28.68亿元，较去年同期的-10.56亿元同比扩大亏损171.52%。
值得关注的是，华侨城自2022-2024年分别亏损109.05亿、64.92亿、86.62亿，已连续三年亏损超260亿元，如今下滑的亏损幅度扩大趋势仍然没有得到改善。
公司在财报中表示，营收下滑主要因“项目结转金额下降”，而利润承压则与“部分结转项目利润率下降”直接相关。
从业务板块来看，房地产业务面临的挑战尤为突出。
报告期内，华侨城累计实现签约销售面积60.7万平方米，较2024年同期的58.3万平方米同比增长4.12%；但签约销售金额仅94.9亿元，较2024年同期的112.6亿元同比下降15.72%，量价背离现象明显。
分析认为，为应对市场竞争加剧的压力，华侨城或采取了以价换量的销售策略，进而直接影响了盈利水平。
自房地产进入下行周期以来，华侨城的存货跌价损失逐年显现，2021-2024年分别为12.56亿元、115.1亿元、33.94亿元、20.98亿元，累计达182.58亿元。
旅游业务作为华侨城的特色板块，上半年呈现出一定的复苏韧性。数据显示，报告期内华侨城旗下各文旅项目共计接待游客3771万人次，较2024年同期的3633万人次同比增长3.77%。
为提升文旅项目吸引力，华侨城在上半年推出系列营销活动，旗下深圳欢乐谷、北京世界公园等主题公园以“国潮文化节”为核心，联动故宫文创、敦煌IP等现象级文化IP打造主题活动，带动游客量环比提升。
同时，深圳创意文化园嘉途酒店于6月顺利试业，进一步完善了文旅产业链布局。
但值得注意的是，旅游业务的增长未能完全对冲房地产业务的下滑，整体业绩仍受开发业务拖累明显。
与业绩承压形成鲜明对比的是现金流状况获得实质性改善。
报告期内，华侨城经营活动产生的现金流量净额为25.55亿元，较去年同期的-28.32亿元实现190.22%的大幅增长。
这一逆转主要得益于公司强化销售去化与现金流管控的双重举措：一方面持续加大营销力度促进回款，另一方面严格控制成本费用，销售费用同比下降23.57%，经营费用同比下降3.25%，财务费用同比下降9.37%，每股经营性现金流从去年同期的-0.11元提升至0.32元。
战略调整
面对上半年的经营态势，华侨城围绕“稳财务、优布局、促转型”的核心思路，在债务管理、土地投资与业务模式三大领域推进战略调整。
债务方面，截至6月末，公司有息负债总额为1288.3亿元，与2024年末的1295.6亿元基本持平，债务规模总体保持稳定。
从债务期限结构来看，中长期借款占比提升至68.3%，较2024年末的65.2%上升3.1个百分点，短期借款及一年内到期的非流动负债占比降至31.7%，短期偿债压力有所缓解。平均融资成本降至3.5%，较年初下降11个基点，利息支出的减少也间接改善了现金流状况。
数据显示，2019年至2021年，华侨城地产板块新增土地投资量从494亿元依次降至287亿元、200亿元、178亿元；而2022年至2024年下行期间，投资量大幅减少至15亿元、60亿元，2024年更是主动收缩，停止拿地。
土地投资方面，或许是因为现金流有所改善，华侨城于今年重启拿地。上半年公司新增一个土地储备项目--重庆沙坪坝小龙坎项目，该地块土地面积为18002平方米，计容建筑面积5.28万平方米，土地用途为城镇住宅用地。
截至6月末，华侨城土地储备土地总面积约1，401.84万平方米，总建筑面积2，321.74万平方米，仍以一二线城市核心区域地块为主。
轻资产模式探索也有所突破。报告期内，华侨城成功获取浙江衢州、安徽祁门2个轻资产服务项目，从文旅项目运营到资产服务输出的延伸，也符合华侨城从“开发商”向“城市运营商”的战略转型方向。
展望下半年，华侨城在中报中明确了“双轮驱动”的发展策略：旅游业务将以存量产品提升和增量项目拓展并重，增强核心竞争力；房地产业务则聚焦资源优化与产品提升，推动稳健发展。
在2024年股东大会上，知情人士透露，管理层谈及2025年及今后的发展路径时提到，希望公司旅游业务与地产业务独立运营，走各自专业化的发展道路。此前是地产支持文旅的发展方式，如今是以各自独立发展的方式，未来再进行有机的融合。
值得关注的是，就在华侨城披露中报后不久，9 月 1 日传出重磅人事消息：前华润置地总裁吴秉琪很大可能空降华侨城集团，担任集团总经理。这位深耕地产行业三十年的职业经理人，兼具丰富的央企治理经验与突出的市场化运营能力。
吴秉琪1993年加入华润集团后，曾带领华润置地华西大区实现2019-2020年销售额37.8%的同比增长，达到275亿元。接管华北大区后又推动该区域2021年营业额激增21.44%至409.37亿元，2022年升任华润置地总裁，2023年转任中建集团副总经理。
他在区域业绩提振、资产运营等方面的成熟经验，与华侨城当前地产业务量价背离、盈利承压的困境高度契合。他的到来，或将成为华侨城扭亏为盈、业务破局的重要力量。
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